借地権

借地・借家

土地や建物は、借主にとって大切な生活の場です。
きちんと賃料を支払っているのに立ち退き請求されたら困りますね。
家賃や地代の増額の通知が来たらそれに従わないといけないのでしょうか。
こんな場合には、まずご相談下さい。

賃料不払いによる建物明渡しまでの手続き

貸主にとって土地や建物は大切な財産です。貸家の賃料を滞納されてしまったら、貸主側に大きな負担を強いられることになりますね。
借地人や借家人が地代や家賃を不払いにしている事例では、判例上、おおむね約3か月の家賃を滞納し、催告したにもかかわらず不払いの場合には解除、明渡しが認められています(それまでの家賃の支払状況や解除後の支払い状況によっても変わります)。
賃料不払いの場合の借家の明渡しは、通常、以下のような流れとなっています。

地代・家賃の増減額請求をしたい場合

地代や家賃が、土地、建物の税金の増減や土地、建物の価格の上昇・低下などの経済情勢の変動、近隣地代、家賃との比較などにより、相当ではなくなったときは、地代や家賃の増減を賃貸人もしくは賃借人から、相手に対して請求することができます。
協議がととのわない場合には、調停の申立てをして、調停でも話し合いがつかない場合には、裁判所に決定してもらいます。

借地権付建物を譲渡したい場合

借地権付建物を第三者に譲渡しようとするときには地主の承諾が必要ですが、地主がどうしても承諾しない場合には裁判所の許可を得て譲渡することが可能です(借地非訟事件の申立て)。この場合、譲渡価格の10%程度を地主に承諾料として支払うことになります。
また、この手続きの中で、地主からの借地権の買取りについての提案や交渉が行われる場合もあります。

建替承諾・借地契約の条件変更をしたい場合

建物所有目的の借地契約においては,契約上,「建物の増改築の際には地主の承諾を要する」とされている場合が多くあります。この際,地主が増改築を承諾しない場合には,裁判所の許可によって増改築をすることも可能です(借地非訟事件の申立て)。
また、建物の建替えに伴い、普通の建物所有から堅固な建物所有に借地契約の条件が変更になる場合があります。この場合、借地契約の条件を求める裁判(借地非訟事件の申立て)をします。

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